Hypotheek bij uw eigen BV: zo regelt u het zakelijk

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) kunt u de hypotheek voor uw eigen woning bij uw eigen BV afsluiten. De BV wordt dan uw geldverstrekker en de rente die u betaalt, komt binnen bij uw eigen vennootschap in plaats van bij een bank. Dat kan fiscaal aantrekkelijk zijn, maar alleen als u het net zo zakelijk regelt als een bank zou doen.

Hoe werkt een hypotheek bij de eigen BV?

Uw BV leent geld aan u als privépersoon, bijvoorbeeld voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van uw woning. U sluit daarvoor een leningovereenkomst met de BV, betaalt maandelijks rente en aflossing, en de BV neemt de lening op als vordering op haar balans. De rente die u betaalt, is voor de BV een opbrengst waarover zij vennootschapsbelasting betaalt.

Voor u privé kan de rente aftrekbaar zijn in box 1, net als bij een hypotheek van een bank. Voorwaarde is dat de lening kwalificeert als eigenwoningschuld.

Twee keuzes die u vooraf maakt

Er is niet één vaste route. Hoe u de lening inricht, hangt af van twee keuzes. Deze kennisbank gaat meestal uit van de route met renteaftrek en een hypotheekrecht, omdat die voor de meeste DGA's de veiligste is.

1. Aflossen of aflossingsvrij

• Wilt u renteaftrek in box 1? Dan lost u in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair af. De lening is dan een eigenwoningschuld.
• Aflossingsvrij mag ook. Uw BV mag u best een aflossingsvrije lening voor uw woning geven. Alleen is de lening dan geen eigenwoningschuld: de schuld valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar.

2. Met of zonder hypotheekrecht

• Een leningovereenkomst heeft u altijd. Daarin staan de afspraken over rente, looptijd en aflossing. Die mag onderhands zijn: een document dat u en de BV samen ondertekenen.
• Een hypotheekakte komt daar eventueel bij. Die maakt de notaris op. De akte koppelt het recht van hypotheek op uw woning aan de leningovereenkomst. Met een hypotheekrecht heeft u dus twee documenten.
• Wanneer is een hypotheekrecht nodig? Zonder hypotheekrecht telt een woninglening die na 31 december 2022 is aangegaan mee voor de grens van € 500.000 voor excessief lenen. Blijven al uw schulden aan de BV, inclusief de woninglening, ruim onder die grens? Dan is een hypotheekrecht voor die regeling niet nodig en volstaat een onderhandse leningovereenkomst. Voor de zakelijkheid kan de Belastingdienst wel om een andere vorm van zekerheid vragen.

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

Kiest u voor renteaftrek, dan telt een lening van uw BV als eigenwoningschuld als onder meer aan deze voorwaarden is voldaan:

• U gebruikt het geld voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van uw eigen woning.
• U lost de lening in maximaal 30 jaar (360 maanden) ten minste annuïtair of lineair af.
• U geeft de gegevens van de lening door aan de Belastingdienst via uw aangifte inkomstenbelasting. Dit heet de informatieplicht en geldt voor elke eigenwoninglening die niet bij een bank of verzekeraar loopt.

Lost u minder af dan het schema voorschrijft, dan kan de renteaftrek vervallen. Een aflossingsschema dat u ook echt volgt, is dus geen formaliteit.

Zakelijk regelen: wat de Belastingdienst verwacht

De Belastingdienst kijkt of een onafhankelijke geldverstrekker dezelfde lening onder dezelfde voorwaarden had verstrekt. Daarbij gaat het om:

• Een schriftelijke overeenkomst met hoofdsom, rente, looptijd, aflossing en zekerheden. Lees wat erin hoort in de leningovereenkomst tussen u en uw BV.
• Een zakelijke rente die past bij de looptijd, de rentevaste periode en de zekerheden. Zie zakelijke rente bepalen.
• Zekerheid voor de BV, meestal een recht van hypotheek op de woning, gevestigd bij de notaris. Kiest u daar niet voor, dan verwacht een zakelijke geldverstrekker een andere vorm van zekerheid.
• Daadwerkelijke betaling van rente en aflossing, per bank en op de afgesproken data.

Wijkt u daar structureel van af, dan loopt u het risico dat (een deel van) de lening of het rentevoordeel wordt gezien als een verkapte winstuitdeling. Die wordt belast in box 2.

Tegenstrijdig belang: u zit aan beide kanten van de tafel

Als bestuurder van de BV leent u geld aan uzelf. Volgens het Burgerlijk Wetboek neemt een bestuurder met een tegenstrijdig belang niet deel aan het besluit. Is er geen ander bestuur of een raad van commissarissen, dan neemt de algemene vergadering het besluit, tenzij de statuten iets anders regelen. Leg daarom het besluit om de lening te verstrekken vast in een aandeelhoudersbesluit en bewaar dat bij de overeenkomst.

Hypotheekrecht en de grens voor excessief lenen

Sinds 2023 wordt u belast als uw schulden aan uw eigen BV op 31 december boven € 500.000 uitkomen. Een lening voor uw eigen woning telt daarbij niet mee, mits er een recht van hypotheek is gevestigd ten behoeve van de BV. Zonder hypotheekrecht telt een woninglening van na 31 december 2022 wel mee. Een hypotheekrecht beschermt de BV dus niet alleen als schuldeiser, het houdt uw woninglening ook buiten de heffing. Meer hierover leest u in excessief lenen bij uw eigen BV.

Voordelen en aandachtspunten

Voordelen

• De rente komt terecht in uw eigen BV in plaats van bij een bank.
• U bepaalt zelf de voorwaarden, zolang die zakelijk zijn.
• Vermogen in de BV wordt ingezet zonder het eerst als dividend uit te keren.

Aandachtspunten

• Het geld zit vast in de lening. Heeft de BV het later nodig voor de onderneming, dan moet u het mogelijk herfinancieren.
• Uw vermogen is minder gespreid: de BV loopt het risico op u als privépersoon.
• U moet de administratie bijhouden die een bank anders voor u doet: schema, betalingen, renteherziening en jaaroverzicht.

Over de auteur

Marijn de Granada, oprichter & hypotheekspecialist. Oprichter van DGAhypotheekoverzicht.nl en familiehypotheekoverzicht.nl, met jarenlange ervaring in de digitalisering van hypotheekprocessen.

Meer over mijLinkedIn